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店舗・テナントの内装工事における相場や知っておくべきポイントは?

テナントの内装工事費用は、開業費用の中でも大きな割合を占めます。理想の店舗を叶えるには、自分に合った内装業者を選ぶことが大切です。

 

この記事では、テナントの内装工事における相場や内装工事や業者選びで知っておくべきポイント、内装工事を成功させるポイントをご紹介します。

 

 

 

テナントの内装工事の相場は業種によって変わる

 

テナントの内装工事費用の相場は、業種やテナントの種類によって変わります。

たとえば飲食店の内装工事費用は、開業費用のおよそ半分を占めるといわれているほど高額です。

料理をするための調理設備や、室内の煙を外に出す空調設備を整える必要があるため、他業種と比べて高くなります。

内装工事費用の相場は140〜570万円ほどです。

 

対して雑貨店などの物販は、特別な設備を必要としません。

そのため費用相場も低くなります。坪単価10万円~30万円ほどが相場でしょう。

また、居抜き物件かスケルトン物件かによっても費用相場は変わります。

居抜き物件とは、前のテナントの設備が残っている物件のことです。坪単価の相場は25万円~45万円ほど。

残された設備に使えるものが多ければ、内装工事費用を抑えられます。

対してスケルトン物件は、内装や設備のないテナントのことです。一から設備を整える必要があるため、居抜き物件よりも費用相場が高くなります。

坪単価の相場は40万円~60万円ほどです。

 

1.内装工事費用は大きく分けて3つの種類がある

 

一口に内装工事と言っても、その種類はさまざまです。ここでは3つに分けて内装工事費用をご紹介しましょう。

 

まず一つ目はデザイン費用です。

動線、家具、設備のレイアウトなど、テナントのデザインや設計を業者に依頼した場合に費用がかかります。

 

二つ目は工事費用です。

あらかじめ設備がそろっている居抜き物件の場合は費用が安く、設備がないスケルトン物件の場合は、居抜き物件に比べて費用が高くなります。居抜き物件の場合も、設備が壊れていたり、内装の品質を上げたりする場合には費用が高くなることがあります。

 

三つ目は設備購入費用です。

実際に店舗で使う機材などを購入するために必要な費用です。どの設備を選ぶかは自分で決められますが、店舗に設置する際には費用がかかることもあります。打ち合わせの際に確認しておくとよいでしょう。

 

2.内装工事の施工期間はおよそ1ヶ月

 

テナントの内装工事の工期は、坪面積や居抜き物件、スケルトン物件などの条件によって変わります。

たとえば20坪のスケルトン物件を飲食店に内装工事する場合の工期は、およそ30日前後が一般的です。

テナントを病院に内装工事する場合には、1年以上かかることもあります。

 

工期は天候やさまざまな理由によって左右されるものです。

発注がギリギリにならないよう、内装工事業者とコミュニケーションを取りながら工期を調整することが大切です。

工期が遅れた際にはどのようなサポートがあるのかも確認しておくとよいでしょう。

 

 

内装工事で知っておくべきポイント2つ

 

テナントの内装工事をする際に知っておくべきポイントは2つ。

一つは内装工事にかかった費用は開業費用として経費に計上するのではなく、減価償却費用として計上することです。

二つ目は現金払いで複数回に分けることが一般的だということです。

それぞれについて、詳しくご説明します。

 

1. 内装工事費用は減価償却資産として考える

 

減価償却とは、物件や設備などの価値があるうちに費用を分割して払うという考えのことです。

開業時に購入したテナントの建物や内装、設備などは、時間の経過とともに価値が減るものとして考えます。

価値がある期間のことを、耐用年数といいます。建物や設備の耐用年数は業種ごとに違うのがポイントです。

 

たとえば飲食店用に使うテナントの場合は、木造・合成樹脂でできた建物で、耐用年数20年。

木骨モルタル造の場合は耐用年数19年です。[注1]

ビルの一角にテナントが入っている場合は、建物自体の耐用年数が適用されます。

内装をコンクリート造にしたとしても、テナントが入っている建物自体が木造であれば、木造の耐用年数が適用されるということです。

国税庁が発表する「耐用年数の適用等に関する取扱通達」によれば、耐用年数が適用されるのは建物附属設備以外とあります。[注2]

 

建物附属設備とは、照明などの電気設備や、ガス設備などのことです。これらは建物自体の耐用年数ではなく、その設備自体に耐用年数が適用されます。

それぞれの耐用年数を正しく把握し、減価償却費用として計上すれば、節税につながります。なかなか一人で判断できない場合には、税理士に相談するのもよいでしょう。

 

[注1]国税庁:確定申告書等作成コーナー よくある質問

https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

 

[注2]国税庁:耐用年数の適用等に関する取扱通達

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_02.htm

 

2. 内装工事費用は現金で分割払い

 

基本的に内装工事費用は一括ではなく、複数回に分けて支払います。支払うタイミングは契約時、着工中、引き渡し時の3回が一般的です。

内装業者によっては支払いにクレジットカードが使える場合もありますが、内装工事の規模が大きくなれば支払い金額も大きくなるため、クレジットカードの上限を理由に使えないことがほとんどでしょう。

まとまった現金を用意できない場合は、日本政策金融公庫や銀行から融資を受けるというのも一つの手です。

 

 

内装業者選びで知っておくべきポイント3つ

 

内装業者選びで知っておくべきポイントを3つご紹介します。

内装業者にはそれぞれ得意とする分野があります。内装業者選びには時間がかかることを踏まえて、余裕を持って行動することが大切です。

以下ではそれぞれを詳しくご紹介します。

 

1. 内装業者選びは時間がかかる

 

内装業者選びから実際に工事を依頼するまでの手順は以下の通りです。

 

  1. インターネットや知人の紹介を通して内装業者を探す
  2. 内装業者に見積りを依頼する
  3. コンセプトやレイアウトなどを打ち合わせる
  4. テナントの現地調査をする
  5. 現地調査をした上で再度レイアウトなどの打ち合わせをする
  6. 発注

 

テナントの内装工事を発注したいと考えた時、まずは内装業者を探さなければいけません。

インターネットや知人の紹介を通して情報収集した後は、実際に連絡をして見積りを出してもらいます。

打ち合わせをする中で、価値観やコンセプトがすり合わせられなかったり、予算を超えてしまったりする場合には、内装業者を探し直さなければいけません。

テナントの内装工事には1ヵ月ほどかかるといわれています。

開業日に間に合わないことがないよう、内装業者を選ぶ時は、余裕を持って行動することが大切です。

 

2. 内装工事業者には得意とする分野がある

 

内装業者にはそれぞれ得意とする分野があります。たとえば普段は住宅の工事をしている内装業者に飲食店の内装工事を頼んだとします。

飲食店は調理設備や空調設備など、専門的な施工が必要なため、慣れていないと水回りの動線が不便だったり、うまく排気ができなかったりといったことが起こるかもしれません。

自分の業種を得意とする内装業者を選べば、発注や施工もスムーズに進みやすいでしょう。

内装業者を選ぶときは、施工事例を見たり、実際に顔を合わせて打ち合わせをしたりして判断しましょう。

理想の店舗作りが叶えられるかを考えた上で、慎重に選ぶことが大切です。

 

3. 予算や用途に合った内装業者を選ぶ

 

内装業者の発注先は主に、内装会社、デザイン設計事務所、工務店の3種類があります。

内装会社はデザインから施工まですべてを行います。

職人がいれば工事を外注する手間がないため、施工までスムーズに進められるのが特徴です。

 

デザイン設計事務所は、デザインと設計を専門とする会社です。

プロのデザイナーが図面を作るため、こだわりのレイアウトが期待できるでしょう。

工務店は現場の対応力に優れ、ほかと比べると費用が抑えられるのが特徴です。

自分で具体的に完成イメージを伝えられる人に向いています。

それぞれメリットやデメリットがあるため、自分の予算や完成イメージに合った内装業者を選ぶことが大切です。

 

 

内装工事を成功させるポイント2つ

 

テナントの内装工事を成功させるポイントは2つあります。

内装業者と店舗の完成イメージを共有すること、内装工事の知識を身に付けておくことです。

それぞれを詳しくご紹介します。

 

1. 完成イメージを具体的に伝える

 

テナントの内装工事を成功させるには、内装業者と完成イメージを共有することが大切です。

そのためには自分の中にある完成イメージをいかに具体的に伝えられるかが鍵になります。

打ち合わせには、完成イメージに近い写真や動画を持っていくのも一つの手です。

「なんとなく好き」「雰囲気が良い」ではなく、どういった素材を使いたいのか、写真のどこがどう良いのかを意識して伝えるようにしましょう。

事業計画書をもとに席数やターゲット層を伝えるのもポイントです。

 

また、理想とするレイアウトを再現しようとした結果、予算を超えてしまった場合には、予算内でできるかどうかを聞いてみるのもよいでしょう。

見えない部分の素材を変えたり、設備を変えたりなどしてコストを下げられる場合もあります。

反対にあまりにも安い見積りにも注意が必要です。

見積り金額や内訳に納得できるまでは、次のステップへ進まないようにしましょう。

 

2. 内装工事の知識を身に付けておく

 

内装工事業者とやりとりする際は、内装工事に関する基本的な知識を身に付けておくことが大切です。

無知なまま打ち合わせに臨んでしまうと、大きな金額で損するかもしれません。

たとえばテナント工事にはA工事、B工事、C工事の3種類があります。

これは工事をする場所や工事内容によって、責任者や費用負担者が変わるというものです。

A工事は発注や業者の選定も建物の所有者であるオーナーが行います。

費用負担もオーナーです。

B工事の発注は借主、業者の選定はオーナーです。費用負担は借主がします。

C工事は発注、業者の選定、費用負担のすべてを借主が行うというものです。

 

テナントの契約を確認せず進めてしまうと、余分な費用がかかったり、原状回復時にトラブルになったりすることも考えられます。

少しでもコストを抑えたい、トラブルは避けたいのであれば、分からないことは積極的に調べ、最低限の知識を身に付けた状態で内装工事業者と打ち合わせることが大切です。

 

コスト比較をする道具の写真

 

相場を知って自分に合った内装業者を見つけよう

 

内装工事は大きく分けてデザイン費用、工事費用、設備導入費用の3つがあります。

居抜き物件の場合は、前のテナントの設備が残っているため、工事費用や設備導入費用が抑えられるでしょう

反対にスケルトン物件の場合は、一から設備を整える必要があるため、費用相場が高くなる傾向にあります。

工期は20坪のスケルトンテナントを飲食店に工事する場合で、およそ30日です。

工期は天候などに左右されるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

 

開業時にかかる費用は大きなものです。

建物や設備の耐用年数を知り、減価償却費用として計上すれば節税につながります。

支払いは現金の分割払いが一般的なため、費用が不安な場合は融資を受けるというのも一つの手です。

 

内装業者選びは意外と時間がかかります。

自分の業種を得意とする内装業者を選び、開業日に間に合うよう時間に余裕を持って取り組みましょう。

実際に打ち合わせをする際は、内装工事に関する基礎知識を身に付けた上で、具体的なイメージを伝えることが内装工事成功のポイントです。

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